Wie Immobilienverkäufe seit 1. April 2012 besteuert werden

Bis 31. März 2012 wurde die Veräußerung von Grundstücken im außerbetrieblichen Bereich nicht der Einkommensteuer unterworfen. Die Veräußerung war als Spekulationsgeschäft steuerpflichtig, wenn die Veräußerung innerhalb von 10 Jahren ab der Anschaffung erfolgte.

Mit dem Stabilitätsgesetz wurde die Immobilienertragsbesteuerung neu geregelt

Besonderer Steuersatz für Grundstücksveräußerungen

Gewinne aus Grundstücksveräußerungen werden seit 1. April 2012 generell mit einem Steuersatz von 25% besteuert (Immobilienertragssteuer).  Einkünfte, die mit diesem besonderen Steuersatz erfasst werden, sind bei der Berechnung der Einkommensteuer des Steuerpflichtigen weder beim Gesamtbetrag der Einkünfte noch beim Einkommen zu berücksichtigen.

Inkrafttreten

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Besteuerung von Einkünften aus der Veräußerung von Grundstücken ist der 1. April 2012. Auf Grund der Bezugnahme auf das Veräußerungsgeschäft soll für die zeitliche Anknüpfung auf das Verpflichtungsgeschäft (zB Abschluss des Kaufvertrages) abgestellt werden.

Ausnahme: Hauptwohnsitz

Wie bisher sind Eigenheime und Eigentumswohnungen, die zwischen Anschaffung und Veräußerung durchgehend für mindestens zwei Jahre den Hauptwohnsitz des Veräußerers darstellen von der Besteuerung ausgenommen. Neu ist, dass die Veräußerung solcher Objekte auch dann befreit ist, wenn das Objekt dem Veräußerer innerhalb der letzten 10 Jahre für mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat. Damit muss der Hauptwohnsitz nicht mehr unmittelbar vor der Veräußerung gegeben sein.

Auch selbst hergestellte Gebäude sind von der Besteuerung befreit sein. Allerdings gilt die Befreiung nicht, wenn das Gebäude innerhalb der letzten 10 Jahre zur Erzielung von Einkünften (zB durch Vermietung) gedient hat.

Bemessungsgrundlage (Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen)

Bemessungsgrundlage für die Besteuerung des Gewinns aus Grundstücksverkäufen ist der Differenzbetrag zwischen dem Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten (zuzüglich Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen, abzüglich AfA).

Inflationsabschlag

War das veräußerte Grundstück am 31. März 2012 steuerverfangen oder wird es nach diesem Tag angeschafft ist der Veräußerungsgewinn nach Ablauf des 10. Jahres seit der Anschaffung jährlich um 2%, höchstens jedoch um 50% zu reduzieren. Bei einem maximalen Inflationsabschlag entspricht die Besteuerung daher einem effektiven Steuersatz von 12,5%.

Altvermögen

Bei Grundstücken, die am 31. März 2012 nicht steuerverfangen sind, gilt Folgendes:

a) Umwidmung in Bauland

Bei Grundstücken, für die nach dem 31. Dezember 1987 eine Umwidmung erfolgte, die danach erstmals eine Bebauung zulässt, sind die Anschaffungskosten pauschal mit 40% des Veräußerungserlöses anzusetzen. Der Saldo von 60% ist mit dem besonderen Steuersatz zu erfassen. Effektiv unterliegt die Veräußerung solcher Grundstücke daher einem Steuersatz von 15% des Veräußerungserlöses.

b) sonstiges Altvermögen

Bei sonstigen Grundstücken des Altvermögens sind die Anschaffungskosten pauschal mit 86% des Veräußerungserlöses anzusetzen. Die Anwendung des besonderen Steuersatzes von 25% auf den Saldo von 14% ergibt eine effektive Besteuerung von 3,5% des Verkaufserlöses.

Der Steuerpflichtige darf in beiden Fällen beantragen, den Veräußerungserlös unter Zugrundelegung der tatsächlichen Anschaffungskosten für das Grundstück zu ermitteln. Diesfalls ist auch ein Inflationsabschlag zu berücksichtigen. Im Falle einer Umwidmung ist der Inflationsabschlag auf den Zeitpunkt der Umwidmung zu beziehen.

Kein Verlustausgleich

Verluste aus privaten Grundstücksveräußerungen sind mit anderen Einkünften nicht ausgleichsfähig. Sie sind nur mit Gewinnen aus anderen privaten Grundstücksveräußerungen im selben Kalenderjahr ausgleichsfähig.

Option auf Regelbesteuerung

Anstelle des besonderen Steuersatzes von 25% kann beantragt werden, den allgemeinen Steuertarif anzuwenden (Regelbesteuerungsoption). Dies kann dann sinnvoll sein, wenn aus anderen Einkunftsquellen Verluste angefallen sind, die mit den Einkünften aus Grundstücksveräußerungen verrechnet werden könnten. Die Regelbesteuerungsoption kann aber nur für sämtliche Einkünfte, die dem besonderen Steuersatz unterliegen, ausgeübt werden. Auch bei Ausübung der Regelbesteuerungsoption können Verluste aus privaten Grundstücksveräußerungen nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden.

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