Mieter sind nicht zum Endausmalen des Mietgegenstandes verpflichtet

In der Entscheidung 2 Ob 215/10x vom 27.2.2012 hat der Oberste Gerichtshof (OGH) endültig entschieden, dass die im Mietvertrag vereinbarte Pflicht des Mieters, den Mietgegenstand nach Beendigung des Mietverhältnisses neu weiß ausgemalt zurückzustellen, die Interessen des Vermieters einseitig bevorzugt.

Die Entscheidung des OGH gilt ausdrücklich für den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) und auch für den Teil- und Nichtanwendungsbereich des MRG.

Im Vollanwendungsbereich des MRG sind die Erhaltungspflichten zwischen dem Vermieter und dem Mieter geteilt. Die Erhaltungspflichten des Vermieters sind in § 3 MRG geregelt, jene des Mieters in § 8 MRG. Erhaltungsarbeiten, die nicht in einer dieser Bestimmungen geregelt sind, fallen in den so genannten Graubereich und sind weder vom Vermieter noch vom Mieter vorzunehmen. Das Ausmalen ist eine solche Maßnahme, die in den Graubereich fällt.

Im Teil- und im Nichtanwendungsbereich des MRG ergibt sich die Erhaltungspflicht aus § 1096 ABGB. Nach dieser Bestimmung obliegt die Erhaltung zur Gänze dem Vermieter. § 1096 ABGB ist aber abdingbar, die Erhaltungspflicht kann also vertraglich anders geregelt werden.

Der OGH erachtete die Endausmalverpflichtung als eine vertraglich geregelte Nebenpflicht des Mieters. Daher ist nach § 879 Abs. 3 ABGB zu prüfen, ob diese vertragliche Nebenpflicht den Mieter gröblich benachteiligt. Ist das der Fall, dann ist die Klausel gem. § 879 Abs. 3 ABGB nichtig.

Eine gröbliche Benachteiligung liegt nach der Rechtsprechung des OGH bereits dann vor, wenn eine vertragliche Bestimmung vom dispositiven Gestz abweicht, sofern es für diese Abweichung keine sachliche Rechtfertigung gibt.

Im Zusammenhang mit der Rückstellung des Mietgegenstandes ist § 1109 ABGB die dispositive gesetzliche Norm, an der vertragliche Bestimmungen zu messen sind. Nach § 1109 ABGB muss der Mieter den Mietgegenstand nach Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückstellen, in dem er es übernommen hat. Eine Verbesserung des Zustandes ist nicht geschuldet. Nach der ständigen Rechtsprechung zu § 1109 ABGB sind aber auch gewöhnliche Abnützungen, die bei dem vertragsgemäßen Gebrauch des Mietgegenstandes entstehen, vom Vermieter zu tolerieren. Die gewöhnliche Abnützung ergibt sich nämlich aus dem gewöhnlichen Gebrauch des Mietgegenstandes, für den der Mieter ja Mietzins entrichtet.

Eine vertragliche Klausel, die den Mieter verpflichtet, Gebrauchsspuren zu beseitigen, die durch den gewöhnlichen Gebrauch des Mietgegenstandes entstehen, wie etwa die Pflicht zum Neuausmalen ohne Rücksicht auf den Zustand des Mietgegenstandes, bevorzugen das Interesse des Vermieters, die Wohnung sofort weitervermieten zu können einseitig zu Lasten des Mieters und ist daher nach der Entscheidung des OGH gröblich benachteiligend und damit nichtig.

Zu beachten ist, dass § 879 Abs. 3 ABGB nicht nur bei Konsumentengeschäften im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) gilt, sondern auch bei Verträgen zwischen zwei Konsumenten oder mit Unternehmern.

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Der Provisionsanspruch des Immobilienmaklers setzt voraus, dass der Auftraggeber von der Vermittlung durch den Makler Kenntnis erlangt

Gemäß § 6 Abs. 1 MaklerG ist der Auftraggeber des Maklers zur Zahlung einer Provision verpflichtet, wenn das zu vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäß verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten zustande kommt.

Voraussetzung für den Provisionsanspruch ist

  • eine verdienstliche,
  • für den Geschäftsabschluss adäquat kausale Tätigkeit des Maklers.

Eine verdienstliche Tätigkeit liegt vor, wenn sie geeignet ist, für den Geschäftsherrn Vertragspartner zu finden bzw. diese zum Vertragsabschluss zu bewegen.

Im Geschäftszweig der gewerblichen Immobilienmakler reicht die Namhaftmachung des potentiellen Geschäftspartners aus, um eine verdienstliche Tätigkeit zu begründen.

Namhaftmachung ist die erstmalige Nennung eines bisher unbekannten Interessenten für den Vertragsabschluss. Auch wenn der Auftraggeber die namhaft gemachte Person schon vor der Namhaftmachung durch den Makler kannte, besteht der Provisionsanspruch, wenn diese Person dem Auftraggeber in ihrer Eigenschaft als potentieller Vertragspartner unbekannt ist.

Der namhaft Gemachte muss soweit individualisiert werden, dass sich der Auftraggeber mit ihm in Verbindung setzen kann.

Namhaftmachung einer individualisierten Person liegt auch dann vor, wenn der Interessent selbst beim Auftraggeber erscheint und sich dort vorstellt. Wenn der Interessent aber dem Auftraggeber verschweigt, dass er aufgrund der Tätigkeit des Maklers von der Kaufgelegenheit erfuhr, besteht für den Auftraggeber keine Provisionspflicht, wenn er von der Vermittlung durch den Makler keine Kenntnis erlangt. Für den Auftraggeber bestehen keine Erkundigungs‑ oder Nachforschungspflichten, auch nicht beim Makler. Der Auftraggeber ist nicht verpflichtet, abzuklären, ob ein eingetretener Vertragserfolg auf die Tätigkeit des Maklerunternehmens zurückzuführen ist.

OGH 23.03.2012, 1Ob42/12a