Mieter in Einkaufszentren müssen nicht die gesamten Erhaltungskosten der allgemeinen Teile des Einkaufszentrums tragen

Die im Bestandvertrag vereinbarte unbeschränkte Überwälzung der Kosten für die Erhaltung des gesamten Einkaufszentrums auf den Bestandnehmer ist gröblich benachteiligend. Der Bestandnehmer würde sich einer völlig unabschätzbaren künftigen Kostenlast aussetzen, während dem Bestandgeber der Bestandzins und die Befreiung von jeglichem Erhaltungsaufwand zugute käme.

(OGH 28. 11. 2012, 7 Ob 93/12w)

 

Die Beklagte ist Bestandnehmerin im Einkaufszentrum der Klägerin. Im Bestandvertrag wurde vereinbart, dass die Bestandnehmerin die Kosten Instandhaltung im Verhältnis der von ihr in Bestand genommenen Bestandfläche zur gesamten Bestandfläche des Einkaufszentrums trägt. Ferner enthielt der Bestandvertrag eine Generalklausel, nach der sich die Bestandnehmerin zur anteiligen Tragung aller „sonstigen Kosten des Einkaufszentrums im weiteren Sinn, die – auch wenn bisher nicht genannt – mit der Bewirtschaftung des EKZ zusammenhängen“ verpflichtete.

 

Nach § 879 Abs 3 ABGB ist eine in AGB oder Vertragsformblättern enthaltene Vertragsbestimmung, die nicht eine der beidseitigen Hauptleistungen festlegt, jedenfalls nichtig, wenn sie unter Berücksichtigung aller Umstände des Falls einen Teil gröblich benachteiligt. Die gröbliche Benachteiligung bei der Hauptleistung ist nicht nach § 879 Abs 3 ABGB zu beurteilen, sondern allenfalls nach Wuchergesichtspunkten oder nach der laesio enormis.

 

Nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs (OGH) ist die Überwälzung unbestimmter Erhaltungsarbeiten auf den Mieter als Nebenbestimmung und nicht als Hauptleistung zu qualifizieren. Die vereinbarte Generalklausel im Bestandvertrag enthält eine grundsätzlich unbestimmte Überwälzung von Instandhaltungskosten. Die Generalklausel unterliegt daher der Überprüfung nach § 879 Abs 3 ABGB.

 

Ein Abweichen vom dispositiven Recht wird unter Umständen schon dann eine gröbliche Benachteiligung des Vertragspartners im Sinn des § 879 Abs 3 ABGB sein können, wenn sich für die Abweichung keine sachliche Rechtfertigung ergibt. Sie ist jedenfalls schon dann anzunehmen, wenn die dem Vertragspartner zugedachte Rechtsposition im auffallenden Missverhältnis zur vergleichbaren Rechtsposition des anderen steht, wenn also keine sachlich berechtigte Abweichung von der für den Durchschnittsfall vorgesehenen Norm des nachgiebigen Rechts vorliegt). Bei der Beurteilung, ob eine gröbliche Benachteiligung bewirkt wird, hat sich der Rechtsanwender daher am dispositiven Recht als dem Leitbild eines ausgewogenen und gerechten Interessenausgleichs zu orientieren.

 

Der Bestandgeber ist gem. § 1096 Abs 1 ABGB verpflichtet, das Bestandstück auf eigene Kosten in brauchbarem Zustand zu übergeben und zu erhalten. § 1096 Abs 1 ABGB ist dispositives Recht und daher vertraglich abänderbar. Die Vereinbarung, wonach der Bestandnehmer die Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung des Bestandgegenstands übernimmt, ist nach der Rechtsprechung des OGH zulässig, wenn dem Bestandnehmer eine angemessene Gegenleistung gewährt wird. Die Vereinbarung der unbeschränkten Überwälzung der Erhaltungskosten für das gesamte Einkaufszentrum ist jedoch gröblich benachteiligend und daher gem. § 879 Abs 3 ABGB nichtig.

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