Die Erhaltungspflicht für einen Lokalvorbau (Geschäftsportal) liegt beim Vermieter.

Vermietet wurde ein im Erdgeschoß des Hauses gelegenes Geschäftslokal. Nach dem Mietvertrag war nur der Innenraum des Bestandgegenstands vermietet. Bei Anmietung war an Fassade bereits ein Ladenvorbau vorhanden. Die Mieterin veränderte den Ladenvorbau nicht. Sie ließ ihn lediglich neu streichen.

Einige Jahre später drang in dem Vorbau Wasser in das Geschäftslokal ein. Im Geschäftslokal kam es dadurch unterhalb des Portalvorbaus zu Wasserschäden.

Grund für diese Wassereintritte war eine Undichtheit der Blechdeckung bzw des Blechanschlusses zur Fassade des Portalvorbaus, die bei starkem Regen und Schmelzwasser zum Eindringen von Niederschlags- und Schmelzwasser in das Geschäftsinnere führt.

Die Mieterin begehrte, dem Vermieter die erforderlichen Erhaltungsarbeiten aufzutragen.

Der Vermieter wendete ein, dass der Vorbau sich außerhalb der Grundgrenzen befinde. Die Mieterin müsse daher auch eine Gebrauchsabgabe dafür bezahlen. Der Vorbau sei daher kein allgemeiner Teil der Liegenschaft. Der Vorbau sei auch nicht Teil des Bestandgegenstandes, weil laut Mietvertrag nur der Innenraum des Bestandgegenstands vermietet ist.

Alle drei Instanzen gaben der Mieterin Recht. Gemäß § 3 Abs. 2 Z 1 MRG trifft den Vermieter für Arbeiten, die zur Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses erforderlich sind, die Erhaltungspflicht. Der OGH bestätigte, dass es sich bei dem Lokalvorbau – wie bei der Außenfassade – um einen allgemeinen Teil des Hauses handelte.

Die Pflicht zur Zahlung einer Gebrauchsabgabe für die Portalkonstruktion ergibt sich aus der Benützung öffentlichen Grundes, ändert aber an der Beurteilung des Vorbaus als allgemeiner Teil der Liegenschaft nichts.

Die Bestimmung im Mietvertrag, dass nur das Innere des Bestandgegenstands vermietet wird, hat mit der Frage, ob das an der Außenfassade des Hauses angebrachte Portal samt Ladenvorbau allgemeiner Teil des Hauses ist oder nicht, nichts zu tun.

OGH 18.4.2013, 5 Ob 19/13z

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