Kann man eine Liegenschaft gerichtlich hinterlegen?

Gegenstand der Entscheidung des Obersten Gerichtshofs war eine Liegenschaft mit einem darauf errichteten Hotel. Die gesamte Liegenschaft wurde für einen Zeitraum von neun Jahren vermietet, um dort einen Hotelbetrieb zu führen. Da das Hotel offenbar erhebliche Mängel aufwies, löste der Mieter den Bestandvertrag bereits nach 2 Jahren auf. Die Vermieter bestritten die Mängel und daher auch die Wirksamkeit der Vertragsauflösung. Demzufolge weigerten sie sich, das Bestandobjekt zurückzunehmen.

Der Mieter beantragte daraufhin den gerichtlichen Erlag der Liegenschaft.

Die gerichtliche Hinterlegung ist in § 1425 ABGB geregelt. Zweck des gerichtlichen Erlags ist die Schuldtilgung. Die Hinterlegung muss daher als Erfüllungssurrogat geeignet erscheinen. Der Annahmeverzug des Gläubigers bildet einen Erlagsgrund.

Die Frage, ob Liegenschaften hinterlegt werden können, wird von der Rsp – insb bei Eigentumsübertragungen – tendenziell verneint. Im Fall des Annahmeverzugs des Bestandgebers bei der Rückstellung der Bestandliegenschaft erschien dem OGH ein Erlag jedoch gerechtfertigt. Voraussetzung ist aber, dass der Mieter schlüssig vorbringt, dass der Mietvertrag aufgelöst wurde und die Vermieter in Annahmeverzug geraten sind. Ob die Vertragsauflösung tatsächlich wirksam erfolgte, ist im Erlagsverfahren nicht zu prüfen. Der Erlag erfolgt durch die Übergabe der Liegenschaft an einen vom Erlagsgericht zu bestellenden Verwahrer.

OGH 27. 1. 2015, 3 Ob 88/14h

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