Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer – Änderung durch das Steuerreformgesetz 2015/2016

Betriebsübertragungen

Nach der Neuregelung im Ministerialentwurf fällt keine Grunderwerbsteuer (GrESt) an bei

  • unentgeltlichen oder teilentgeltlichen Erwerben eines Grundstücks durch natürliche Personen,
  • wenn das Grundstück zum Betriebsvermögen eines erworbenen Betriebs gehört und
  • der Übergeber das 55. Lebensjahr vollendet hat oder erwerbsunfähig ist.

Die Befreiung steht nur bis zu einem Freibetrag von 900.000 Euro zu. Der Freibetrag vermindert sich aliquot, wenn es sich um einen teilentgeltlichen Erwerb handelt.

Was heißt das nun im Detail?

Der Entwurf definiert die Begriffe unentgeltlicher und teilentgeltlicher Erwerb so: Gibt es keine Gegenleistung oder beträgt die Gegenleistung höchstens 30% des Verkehrswertes des Grundstücks, so liegt ein unentgeltlicher Erwerb vor. Ab einem Wert der Gegenleistung von 30% bis zu höchstens 70% spricht der Entwurf von teilentgeltlichem Erwerb.

Beispiel: Übertragen wird ein Betrieb. Zum Betriebsvermögen gehört eine Liegenschaft. Diese hat einen Wert von 1,2 Mio Euro. Die Liegenschaft ist aber mit einer Hypothek belastet. Diese haftet mit 480.000 Euro aus. Die Schulden werden vom Erwerber übernommen und stellen daher eine Gegenleistung dar. Die Gegenleistung beträgt somit 40% des Grundstückswertes. Es liegt ein teilentgeltlicher Erwerb vor.

Da ein teilentgeltlicher Erwerb vorliegt, vermindert sich der Freibetrag von 900.000 Euro in dem Ausmaß, der dem entgeltlichen Teil entspricht, also um 40% – das sind 360.000 Euro. Als Freibetrag verbleiben daher nur noch 540.000 Euro.

Wie wird der Grundstückserwerb nun besteuert?

Der Grundstückswert von 1,2 Mio Euro ist aufzuteilen auf

  • den steuerfreien aliquoten Freibetrag von 540.000 Euro
  • den steuerpflichtigen unentgeltlichen Teilbetrag von 180.000 Euro
  • den steuerpflichtigen entgeltlichen Teilbetrag von 480.000 Euro

Der entgeltliche Teil ist mit 3,5% GrESt besteuert. Der unentgeltliche Teil wird nach dem Stufentarif des § 7 Abs 1 Z 2 GrEStG mit 0,5% besteuert.

Den Legisten der Steuerreform kann ein gesteigertes mathematisches Interesse nicht abgesprochen werden. Schade ist, dass damit das – v.a. für Parteienvertreter – bisher einfach zu handhabende System der Grunderwerbsteuer dramatisch komplexer wird. Bisher konnte die Selbstberechnung über FinanzOnline für den Parteienvertreter auf einer Bildschirmseite durchgeführt werden. Das wird künftig nicht mehr möglich sein. Zudem werden Verkehrswertgutachten eingeholt und komplizierte Berechnungen des aliquoten Freibetrages durchgeführt werden müssen.

Beim Erwerb von Teilbetrieben ist übrigens der Freibetrag noch einmal zu aliquotieren, diesmal im Verhältnis des Wertes des übertragenen Teilbetriebes zum Wert des gesamten Betriebes.

Überträgt der Erwerber den Betrieb innerhalb von 5 Jahren seinerseits weiter, dann wird übrigens die Steuer vom (aliquoten) Freibetrag nacherhoben.

Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken in der Familie

Eine weitere Ausnahme gilt für die Übertragung von Grundstücken, die zum Betriebsvermögen eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes gehören. Wird der Betrieb in der Familie (hierzu verweist der Entwurf auf die Definition in § 26a Abs 1 Z 1 Gerichtsgebührengesetz) ohne Gegenleistung übertragen, ist der Erwerb des Grundstücks bis zu einem Freibetrag von 365.000 Euro steuerfrei.

Im Übrigen ist bei der Übertragung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken in der Familie die Steuer vom Einheitswert zu bemessen.

Erwerb durch Ehegatten oder eingetragene Partner

Beim Grundstückserwerb durch Ehegatten oder eingetragene Partner zum Zweck der gleichteiligen Anschaffung einer Wohnstätte zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses ist der auf eine Wohnnutzfläche von höchstens 150 m² entfallende anteilige Grundstückswert steuerfrei (Freibetrag).

Fazit

Nicht nur die Berechnung der GrESt wird durch das Steuerreformgesetz 2015/2016 wesentlich komplexer, auch bei der Anwendung der Ausnahmebestimmungen (vor allem im Bereich der Betriebsübertragungen) wird der Beratungsaufwand deutlich zunehmen. Ich rate daher zu frühzeitiger Beiziehung fachlich versierter Berater.

Advertisements

Kommentar verfassen

Trage deine Daten unten ein oder klicke ein Icon um dich einzuloggen:

WordPress.com-Logo

Du kommentierst mit Deinem WordPress.com-Konto. Abmelden / Ändern )

Twitter-Bild

Du kommentierst mit Deinem Twitter-Konto. Abmelden / Ändern )

Facebook-Foto

Du kommentierst mit Deinem Facebook-Konto. Abmelden / Ändern )

Google+ Foto

Du kommentierst mit Deinem Google+-Konto. Abmelden / Ändern )

Verbinde mit %s