Verlustausgleich bei privaten Grundstücksveräußerungen

Für private Grundstücksveräußerungen ist seit 1.4.2012 eine Immobilienertragssteuer (ImmoESt) zu bezahlen. Diese berechnet sich grundsätzlich vom Unterschiedsbetrag zwischen dem Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten des Verkäufers. Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen können von diesem Unterschiedsbetrag abgezogen werden, allfällige Absetzungen für Abnutzungen (AfA) sind hingegen hinzuzurechnen. Die so ermittelten Einkünfte aus der privaten Grundstücksveräußerung werden mit 25% (ab 1.1.2016 voraussichtlich 30%) besteuert.

Waren die Anschaffungskosten höher als der Veräußerungserlös, ergibt sich ein Verlust und daher auch keine ImmoESt.

Verkauft dieselbe Person in einem Kalenderjahr mehrere Liegenschaften, so kann es z.B. bei einem Verkauf zu einem steuerpflichtigen Gewinn und beim anderen Verkauf zu einem Verlust kommen. Wenn private Grundstücksveräußerungen in einem Kalenderjahr insgesamt zu einem Verlust führen, kann dieser Verlust zur Hälfte mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen werden.

Nach der Regierungsvorlage zum Steuerreformgesetz 2015/2016 wird der Verlustausgleich erleichtert. Zum einen sollen anstelle von 50% künftig 60% des Verlustes ausgleichsfähig sein. Darüber hinaus wird das Wahlrecht eingeführt, den Verlust entweder im selben Kalenderjahr gelten zu machen oder auf 15 Jahre zu verteilen.

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Immobilien verkaufen – ab 1. Jänner 2016 höhere Immobilienertragssteuer

Das Steuerreformgesetz 2015/2016 wird auch die Immobilienertragssteuer beim Verkauf von Grundstücken erhöhen.

Beträgt die Immobilienertragssteuer derzeit 25%, wird der Steuersatz ab 1.1.2016 auf 30% angehoben. Das gilt auch für den Verkauf von „Altvermögen“, also Liegenschaften, die im Wesentlichen vor dem 31.3.2002 entgeltlich erworben wurden. Bei Liegenschaften des Altvermögens beträt die ImmoESt derzeit 3,5% des Verkaufspreises. In Zukunft wird der Verkäufer mit einer ImmoESt in Höhe von 4,2% des Kaufpreises kalkulieren müssen.

Grundstücksschenkung in der Familie – ab 1. Jänner 2016 teurer oder billiger?

120 Stellungnahmen sind bis zum 19.6.2015 zum Begutachtungsentwurf des Finanzministeriums für ein Steuerreformgesetz 2015/2016 eingegangen. Am 17. Juni ist die Regierungsvorlage im Nationalrat eingelangt. Nun folgt das parlamentarische Verfahren. Gegenüber dem Ministerialentwurf gab es doch einige Änderungen. Aber die Frage, die sich jetzt viele Liegenschaftseigentümer stellen, bleibt: soll ich heuer noch schenken oder erst im nächsten Jahr.

Die Antwort kann nicht pauschal gegeben werden. Jeder Fall muss individuell betrachtet werden.

Ein Beispiel: Ein Ehepaar bewohnt eine Eigentumswohnung. Der Verkehrswert beträgt 200.000 Euro. Der Einheitswert aber nur 20.000 Euro. Bei einer Schenkung an ein Kind bis zum 31.12.2015 wird die Grunderwerbsteuer (GrESt) vom 3-fachen Einheitswert (also 60.000 Euro) berechnet. Der Steuersatz beträgt 2%. Die GrESt-Belastung beträgt daher 1.200 Euro. Wird die Wohnung nach dem 31.12.2015 geschenkt, dann ist die Steuer zwar vom Grundstückswert zu berechnen, es kommt aber der neue Stufentarif zur Anwendung. Im konkreten Beispiel würde die Steuer auf Basis der Regierungsvorlage 1.000 Euro betragen. Es würde sich daher lohnen, mit der Schenkung zuzuwarten.

Generell kann aufgrund des Stufentarifs erwartet werden, dass die Schenkung bis zu einem Verkehrswert von 250.000 Euro nach dem 31.12.2015 billiger werden wird, liegt der Verkehrswert über 250.000 Euro wird die Schenkung wahrscheinlich teurer werden, weil dann nicht mehr der günstige Steuersatz von 0,5% sondern der Steuersatz von 2% zur Anwendung gelangt.

Hier zur Übersicht die künftigen Steuersätze bei Schenkungen (Stufentarif):

Für die ersten 250.000 Euro        0,5%
für die nächsten 150.000 Euro     2%
darüber hinaus                             3,5%

Beispiel: Der Grundstückswert beträgt 550.000 Euro. Die ersten 250.000 Euro werden mit 0,5% besteuert (das sind 1.250 Euro), die nächsten 150.000 mit 2% (das ergibt 3.000 Euro) und die restlichen 150.000 Euro mit 3,5% (das sind 5.250 Euro). Insgesamt beträgt die Steuer in diesem Beispiel 8.500 Euro.

Fazit: Individuell beraten lassen und nichts übereilen. Derzeit liegt ein Gesetzesentwurf vor, der im parlamentarischen Verfahren noch abgeändert werden kann. Mit dem Gesetz kann im Herbst gerechnet werden, dann bleibt noch genug Zeit für die allfällige Schenkung.

Anhebung des Mietzinses nach § 12a Abs 3 MRG bei Veränderungen in Konzerngesellschaften

Das Recht des Vermieters auf Anhebung des Mietzinses knüpft in § 12a Abs 1 MRG an den Grundtatbestand des Mietrechtsübergangs aufgrund einer Unternehmensveräußerung an.

Dem stehen wirtschaftlich einer Veräußerung nahekommende gesellschaftsrechtliche Veränderungen gleich (§12a Abs. 3 MRG). Zweck dieser Bestimung ist es, zu verhindern, dass (durch gesellschaftsrechtliche Möglichkeiten) mehrheitlich andere Personen als der bisherige Mieter zum Nachteil des Vermieters einen niedrigen – weil nicht den Marktverhältnissen entsprechenden – Mietzins verwerten können.

Nach der Rechtsprechung kommt es für die Verwirklichung des Tatbestands nach § 12a Abs 3 MRG nicht darauf an, ob der geänderte entscheidende Einfluss auf die Mietergesellschaft von innen oder von außen erfolgt. Dieser kann dementsprechend auch indirekt eintreten.

Entscheidender Einflusses auf die Mietergesellschaft liegt auch dann vor, wenn er bloß mittelbar – etwa durch zwischengeschaltete Gesellschaften – besteht, weswegen die Änderung auf der Ebene jener (Konzern-)Gesellschaft ausreicht, die aufgrund von Beteiligungen einen beherrschenden Einfluss auf die Mietergesellschaft ausübt.

Die im § 12a Abs 3 MRG formulierte „entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten“ tritt in der Regel erst dann ein, wenn die Mehrheitsverhältnisse „kippen“ und liegt – wie erwähnt – auch dann vor, wenn die Änderung jene (Konzern-)Gesellschaft betrifft, die aufgrund von Beteiligungen einen beherrschenden Einfluss auf die Mietergesellschaft hat.

Ohne diese Bestimmung bliebe der Vermieter an einen unangemessen niedrigen Mietzins gebunden, obwohl dem Vertragspartner infolge der einer Veräußerung des Unternehmens rechtlich gleichgestellten gesellschaftsrechtlichen Vorgänge kein schützenswertes eigenes Unternehmerinteresse an der Beibehaltung des niedrigen Mietzinses zuerkannt werden kann.

OGH 24.2.2015, 5 O b224/14y

Ausgangssachverhalt dieser Entscheidung war, dass ein Unternehmen mit Sitz in Österreich Mieterin zweier Geschäftslokale ist. Alleinige Gesellschafterin (= Muttergesellschaft) der Mietergesellschaft ist ein in der Rechtsform einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung geführtes Unternehmen, das seinen Sitz im EU-Ausland hat. Deren alleinige Gesellschafterin (= Großmuttergesellschaft) ist eine ebenfalls im EU-Ausland ansässige Holding AG.

In der Großmuttergesellschaft fanden gesellschaftsrechtliche Veränderungen statt. Die Vermieterin begehrte, gestützt auf § 12a Abs 3 MRG die Anhebung des Mietzinses.

#bankgeheimnis Kontenregister laut Kanzleramt verfassungswidrig

Johannes Huber

BERICHT. Verhältnismäßigkeit und Datenschutz seien nicht gewährleistet, heißt es in einer Stellungnahme.

Zur Betrugsbekämpfung will Finanzminister Hans Jörg Schelling (ÖVP) laut einem entsprechenden Begutachtungsentwurf eine Zugriffsmöglichkeit auf sämtliche Bankkonten; dazu soll ein Kontenregister eingerichtet werden. Widerstand dagegen rührt sich freilich nicht nur in seiner Partei. Auch der Verfassungsdienst des Bundeskanzleramts meldet nun massive Bedenken an: Seiner Ansicht nach sind die vorliegenden Pläne schlicht verfassungswidrig.

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