Anhebung des Mietzinses nach § 12a Abs 3 MRG bei Veränderungen in Konzerngesellschaften

Das Recht des Vermieters auf Anhebung des Mietzinses knüpft in § 12a Abs 1 MRG an den Grundtatbestand des Mietrechtsübergangs aufgrund einer Unternehmensveräußerung an.

Dem stehen wirtschaftlich einer Veräußerung nahekommende gesellschaftsrechtliche Veränderungen gleich (§12a Abs. 3 MRG). Zweck dieser Bestimung ist es, zu verhindern, dass (durch gesellschaftsrechtliche Möglichkeiten) mehrheitlich andere Personen als der bisherige Mieter zum Nachteil des Vermieters einen niedrigen – weil nicht den Marktverhältnissen entsprechenden – Mietzins verwerten können.

Nach der Rechtsprechung kommt es für die Verwirklichung des Tatbestands nach § 12a Abs 3 MRG nicht darauf an, ob der geänderte entscheidende Einfluss auf die Mietergesellschaft von innen oder von außen erfolgt. Dieser kann dementsprechend auch indirekt eintreten.

Entscheidender Einflusses auf die Mietergesellschaft liegt auch dann vor, wenn er bloß mittelbar – etwa durch zwischengeschaltete Gesellschaften – besteht, weswegen die Änderung auf der Ebene jener (Konzern-)Gesellschaft ausreicht, die aufgrund von Beteiligungen einen beherrschenden Einfluss auf die Mietergesellschaft ausübt.

Die im § 12a Abs 3 MRG formulierte „entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten“ tritt in der Regel erst dann ein, wenn die Mehrheitsverhältnisse „kippen“ und liegt – wie erwähnt – auch dann vor, wenn die Änderung jene (Konzern-)Gesellschaft betrifft, die aufgrund von Beteiligungen einen beherrschenden Einfluss auf die Mietergesellschaft hat.

Ohne diese Bestimmung bliebe der Vermieter an einen unangemessen niedrigen Mietzins gebunden, obwohl dem Vertragspartner infolge der einer Veräußerung des Unternehmens rechtlich gleichgestellten gesellschaftsrechtlichen Vorgänge kein schützenswertes eigenes Unternehmerinteresse an der Beibehaltung des niedrigen Mietzinses zuerkannt werden kann.

OGH 24.2.2015, 5 O b224/14y

Ausgangssachverhalt dieser Entscheidung war, dass ein Unternehmen mit Sitz in Österreich Mieterin zweier Geschäftslokale ist. Alleinige Gesellschafterin (= Muttergesellschaft) der Mietergesellschaft ist ein in der Rechtsform einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung geführtes Unternehmen, das seinen Sitz im EU-Ausland hat. Deren alleinige Gesellschafterin (= Großmuttergesellschaft) ist eine ebenfalls im EU-Ausland ansässige Holding AG.

In der Großmuttergesellschaft fanden gesellschaftsrechtliche Veränderungen statt. Die Vermieterin begehrte, gestützt auf § 12a Abs 3 MRG die Anhebung des Mietzinses.

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