Maklerprovision. Wann ist der Makler verdienstlich?

Nach dem Maklergesetz hat ein Makler nur dann Anspruch auf eine Provision, wenn er „verdienstlich“ geworden ist.

Und genau bei diesem Punkt gehen in der Praxis immer wieder die Meinungen zwischen Makler und Auftraggeber auseinander. Wieviel muss der Makler wirklich tun, damit seine Tätigkeit ausreichend verdienstlich ist.

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Mit anderen Worten:

Wann muss der Auftraggeber die Provision bezahlen?

Der Oberste Gerichtshof hat kürzlich wieder einmal im folgenden Fall die Verdienstlichkeit des Maklers bejaht:

Der Auftraggeber des Maklers wollte scheinbar die vom Makler verlangte Provision nicht bezahlen. Der Auftraggeber war der Verkäufer des zu vermittelnden Objekts. Dabei steht fest, dass der Makler unter anderem mit dem späteren Käufer eine Besichtigung durchgeführt hat.

Jetzt würde man ja denken, dass das ja wohl im Interesse des Verkäufers war und hier gar nicht mehr in Frage gestellt werden kann, dass der Makler einen Provisionsanspruch hat.

Was ist also passiert?

Der Makler war zunächst nicht erfolgreich. Warum? Der Verkäufer rückte von seinen überhöhten Preisvorstellungen nicht ab. Der vom Makler vermittelte Käufer wollte zwar kaufen, aber nicht zu diesem Preis.

Was dann kommt, ist ein geradezu stereotypes Muster:

Der Verkäufer versucht jetzt auf eigene Faust, das Objekt zu verkaufen. Offenbar ist inzwischen der Alleinvermittlungsauftrag abgelaufen.

Der Verkäufer schaltet in der Folge ein Privatinserat. Wieder meldet sich der schon vom Makler vermittelte Käufer, der das Objekt ja mit dem Makler schon besichtigt hat und auch kaufen möchte.

Was ist jetzt anders?

Der Verkäufer ist bereit, von seinen Preisvorstellungen abzugehen und man einigt sich auf einen reduzierten Kaufpreis.

Irgendwie bleibt es dem Makler nicht verborgen, dass der Kaufvertrag abgeschlossen wurde und er stellt dem Verkäufer seine Provision in Rechnung. Dieser verweigert die Bezahlung. Wahrscheinlich gibt er dem Makler die Schuld, dass der Kaufpreis reduziert werden musste. Und wenn er jetzt eh schon weniger vom Käufer bekommt, dann soll nicht auch noch der Makler was vom kleineren Kuchen haben.

Der Makler klagt und gewinnt in allen drei Instanzen.

Die Gerichte haben seine Tätigkeit als verdienstlich beurteilt. Das hätte man dem Verkäufer schon vorher sagen können, dann hätte er nur die Provision gezahlt und nicht auch noch die Prozesskosten.

Aber die hat wahrscheinlich eine Rechtsschutzversicherung übernommen …

Wann ist der Makler also verdienstlich?

Im Geschäftszweig der Immobilienmakler ist von Verdienstlichkeit auszugehen, wenn dem Kaufinteressenten das zu verkaufende Objekt gezeigt oder dem Verkäufer der Name des Kaufinteressenten bekanntgegeben wird.

Das nennt man „Namhaftmachung„. Ist tatsächlich eine geringe Hürde, die den Makler von der Provision trennt. Und ist auch relativ leicht beweisbar.

Umso unverständlicher, den Verkäufer hier in den Prozess zu schicken.

War’s das?

Noch nicht ganz. Verdienstlichkeit ist zwar ein wichtiges Kriterium, aber die verdienstliche Tätigkeit muss auch adäquat kausal für das letztlich zustande gekommene Geschäft gewesen sein.

Die berühmte Hintertür der Juristen. Hier der Gerichte, die dann sagen können: Ja gut, der Makler war verdienstlich, aber die Tätigkeit war nicht adäquat kausal.

Kausalität ist nach der klassischen juristischen Definition schon fast alles. Könnte man Adam und Eva heutzutage noch habhaft werden – sie könnten sich vor Klagen gar nicht mehr wehren, denn alle späteren Wirkungen lassen sich nach der Kausalitätstheorie auf eine Ursache zurückführen, sofern man sich diese Ursache nicht wegdenken kann, ohne dass auch die Wirkung ausbleibt (so genannte conditio sine qua non).

Nach der conditio sine qua non kann man also mit Fug und Recht sagen: „Eltern haften für ihre Kinder“.

Daher muss die Kausalität eingeschränkt werden. Das macht die „Adäquanz“. Die besagt, dass eine an sich kausale Ursache nur dann mit der Wirkung zu verknüpfen ist, wenn die Ursache-Wirkung Relation der allgemeinen Lebenserfahrung entspricht.

Von daher ist es wohl nicht überraschend, dass die Gerichte unserem Makler Recht gaben. Auch wenn er den Vertragsabschluss nicht perfekt gemacht hat, auch wenn der Verkäufer selbst ein Privatinserat geschaltet hat:

Der Käufer kannte das Objekt wegen der Tätigkeiten des Maklers.

Nach der Lebenserfahrung ist es nicht völlig abwegig, dass es bei Reduktion des Kaufpreises doch noch zum Vertragsabschluss kommt.

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