Provisionsanspruch des Maklers, wenn die Finanzierung des Haus-kaufs durch die Bank abgelehnt wird

Die Kläger interessierten sich für ein von der beklagten Maklerin inseriertes Haus. Die Kläger wollten ein Kaufanbot unter Vorbehalt der Finanzierung abgeben. Dies lehnte die Maklerin ab. Die Kläger erhielten von einer Bank eine „Finanzierungszusage vorbehaltlich der Entscheidung unserer Gremien“. Mit dieser Zusage wandten sich die Kläger an die Maklerin. Diese übermittelte ihnen daraufhin das Kaufanbot, das die Kläger ausgefüllt und unterfertigt retournierten. Der Verkäufer nahm dieses Angebot an. Kurz vor dem Termin zur Kaufvertragsunterzeichnung teilte die Bank den Klägern die Ablehnung ihres Finanzierungsantrags mit. Die Kläger traten vom Kaufvertrag zurück.

Die Kläger klagten die Maklerin auf Rückzahlung der Provision. Der OGH wies die Klage ab und führte aus:

Der Provisionsanspruch der Beklagten ist mit der Annahme des Kaufanbots entstanden, denn damit war der Kaufvertrag für beide Seiten verbindlich.

Die von den Klägern gewünschte Einschränkung ihres Kaufangebots durch einen entsprechenden Finanzierungsvorbehalt hat die Maklerin ausdrücklich abgelehnt, weshalb die letztlich gescheiterte Finanzierung keinen Grund dafür darstellen kann, der Maklerin den Provisionsanspruch abzuerkennen.

OGH 25.06.2015, 8 Ob 65/15i

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Zur Kündigung des Mieters wegen unleidlichen Verhaltens

Der Vermieter eines dem MRG unterliegenden Mietgegenstandes kann nur aus wichtigen Gründen den Mietvertrag kündigen (§ 30 Abs. 1 MRG). Ein wichtiger Grund, der den Vermieter zur Kündigung berechtigt, liegt vor, wenn der Mieter durch sein rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten den Mitbewohnern das Zusammenwohnen verleidet, sofern es sich nicht um Fälle handelt, die nach den Umständen als geringfügig zu bezeichnen sind.

Eine Kündigung wegen uneidlichen Verhaltens setzt eine Störung des geordneten gegenseitigen Verhältnisses zwischen Mieter und Vermieter voraus, die längere Zeit fortgesetzt wird oder sich in häufigen Wiederholungen äußert und überdies nach ihrer Art das bei den besonderen Verhältnissen des einzelnen Falles erfahrungsgemäß geduldete Ausmaß übersteigt. Grundsätzlich ist auf das Gesamtverhalten des Mieters bedacht zu nehmen.

Eine Verhaltensänderung nach Einbringung der Aufkündigung könnte nur dann Einfluss auf deren Schicksal haben, wenn der Schluss zulässig wäre, dass die Wiederholung der bisherigen Unzukömmlichkeiten auszuschließen ist.

OGH 19.12.2014, 8 Ob 123/14t

Verlustausgleich bei privaten Grundstücksveräußerungen

Für private Grundstücksveräußerungen ist seit 1.4.2012 eine Immobilienertragssteuer (ImmoESt) zu bezahlen. Diese berechnet sich grundsätzlich vom Unterschiedsbetrag zwischen dem Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten des Verkäufers. Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen können von diesem Unterschiedsbetrag abgezogen werden, allfällige Absetzungen für Abnutzungen (AfA) sind hingegen hinzuzurechnen. Die so ermittelten Einkünfte aus der privaten Grundstücksveräußerung werden mit 25% (ab 1.1.2016 voraussichtlich 30%) besteuert.

Waren die Anschaffungskosten höher als der Veräußerungserlös, ergibt sich ein Verlust und daher auch keine ImmoESt.

Verkauft dieselbe Person in einem Kalenderjahr mehrere Liegenschaften, so kann es z.B. bei einem Verkauf zu einem steuerpflichtigen Gewinn und beim anderen Verkauf zu einem Verlust kommen. Wenn private Grundstücksveräußerungen in einem Kalenderjahr insgesamt zu einem Verlust führen, kann dieser Verlust zur Hälfte mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen werden.

Nach der Regierungsvorlage zum Steuerreformgesetz 2015/2016 wird der Verlustausgleich erleichtert. Zum einen sollen anstelle von 50% künftig 60% des Verlustes ausgleichsfähig sein. Darüber hinaus wird das Wahlrecht eingeführt, den Verlust entweder im selben Kalenderjahr gelten zu machen oder auf 15 Jahre zu verteilen.

Immobilien verkaufen – ab 1. Jänner 2016 höhere Immobilienertragssteuer

Das Steuerreformgesetz 2015/2016 wird auch die Immobilienertragssteuer beim Verkauf von Grundstücken erhöhen.

Beträgt die Immobilienertragssteuer derzeit 25%, wird der Steuersatz ab 1.1.2016 auf 30% angehoben. Das gilt auch für den Verkauf von „Altvermögen“, also Liegenschaften, die im Wesentlichen vor dem 31.3.2002 entgeltlich erworben wurden. Bei Liegenschaften des Altvermögens beträt die ImmoESt derzeit 3,5% des Verkaufspreises. In Zukunft wird der Verkäufer mit einer ImmoESt in Höhe von 4,2% des Kaufpreises kalkulieren müssen.

Grundstücksschenkung in der Familie – ab 1. Jänner 2016 teurer oder billiger?

120 Stellungnahmen sind bis zum 19.6.2015 zum Begutachtungsentwurf des Finanzministeriums für ein Steuerreformgesetz 2015/2016 eingegangen. Am 17. Juni ist die Regierungsvorlage im Nationalrat eingelangt. Nun folgt das parlamentarische Verfahren. Gegenüber dem Ministerialentwurf gab es doch einige Änderungen. Aber die Frage, die sich jetzt viele Liegenschaftseigentümer stellen, bleibt: soll ich heuer noch schenken oder erst im nächsten Jahr.

Die Antwort kann nicht pauschal gegeben werden. Jeder Fall muss individuell betrachtet werden.

Ein Beispiel: Ein Ehepaar bewohnt eine Eigentumswohnung. Der Verkehrswert beträgt 200.000 Euro. Der Einheitswert aber nur 20.000 Euro. Bei einer Schenkung an ein Kind bis zum 31.12.2015 wird die Grunderwerbsteuer (GrESt) vom 3-fachen Einheitswert (also 60.000 Euro) berechnet. Der Steuersatz beträgt 2%. Die GrESt-Belastung beträgt daher 1.200 Euro. Wird die Wohnung nach dem 31.12.2015 geschenkt, dann ist die Steuer zwar vom Grundstückswert zu berechnen, es kommt aber der neue Stufentarif zur Anwendung. Im konkreten Beispiel würde die Steuer auf Basis der Regierungsvorlage 1.000 Euro betragen. Es würde sich daher lohnen, mit der Schenkung zuzuwarten.

Generell kann aufgrund des Stufentarifs erwartet werden, dass die Schenkung bis zu einem Verkehrswert von 250.000 Euro nach dem 31.12.2015 billiger werden wird, liegt der Verkehrswert über 250.000 Euro wird die Schenkung wahrscheinlich teurer werden, weil dann nicht mehr der günstige Steuersatz von 0,5% sondern der Steuersatz von 2% zur Anwendung gelangt.

Hier zur Übersicht die künftigen Steuersätze bei Schenkungen (Stufentarif):

Für die ersten 250.000 Euro        0,5%
für die nächsten 150.000 Euro     2%
darüber hinaus                             3,5%

Beispiel: Der Grundstückswert beträgt 550.000 Euro. Die ersten 250.000 Euro werden mit 0,5% besteuert (das sind 1.250 Euro), die nächsten 150.000 mit 2% (das ergibt 3.000 Euro) und die restlichen 150.000 Euro mit 3,5% (das sind 5.250 Euro). Insgesamt beträgt die Steuer in diesem Beispiel 8.500 Euro.

Fazit: Individuell beraten lassen und nichts übereilen. Derzeit liegt ein Gesetzesentwurf vor, der im parlamentarischen Verfahren noch abgeändert werden kann. Mit dem Gesetz kann im Herbst gerechnet werden, dann bleibt noch genug Zeit für die allfällige Schenkung.

Anhebung des Mietzinses nach § 12a Abs 3 MRG bei Veränderungen in Konzerngesellschaften

Das Recht des Vermieters auf Anhebung des Mietzinses knüpft in § 12a Abs 1 MRG an den Grundtatbestand des Mietrechtsübergangs aufgrund einer Unternehmensveräußerung an.

Dem stehen wirtschaftlich einer Veräußerung nahekommende gesellschaftsrechtliche Veränderungen gleich (§12a Abs. 3 MRG). Zweck dieser Bestimung ist es, zu verhindern, dass (durch gesellschaftsrechtliche Möglichkeiten) mehrheitlich andere Personen als der bisherige Mieter zum Nachteil des Vermieters einen niedrigen – weil nicht den Marktverhältnissen entsprechenden – Mietzins verwerten können.

Nach der Rechtsprechung kommt es für die Verwirklichung des Tatbestands nach § 12a Abs 3 MRG nicht darauf an, ob der geänderte entscheidende Einfluss auf die Mietergesellschaft von innen oder von außen erfolgt. Dieser kann dementsprechend auch indirekt eintreten.

Entscheidender Einflusses auf die Mietergesellschaft liegt auch dann vor, wenn er bloß mittelbar – etwa durch zwischengeschaltete Gesellschaften – besteht, weswegen die Änderung auf der Ebene jener (Konzern-)Gesellschaft ausreicht, die aufgrund von Beteiligungen einen beherrschenden Einfluss auf die Mietergesellschaft ausübt.

Die im § 12a Abs 3 MRG formulierte „entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten“ tritt in der Regel erst dann ein, wenn die Mehrheitsverhältnisse „kippen“ und liegt – wie erwähnt – auch dann vor, wenn die Änderung jene (Konzern-)Gesellschaft betrifft, die aufgrund von Beteiligungen einen beherrschenden Einfluss auf die Mietergesellschaft hat.

Ohne diese Bestimmung bliebe der Vermieter an einen unangemessen niedrigen Mietzins gebunden, obwohl dem Vertragspartner infolge der einer Veräußerung des Unternehmens rechtlich gleichgestellten gesellschaftsrechtlichen Vorgänge kein schützenswertes eigenes Unternehmerinteresse an der Beibehaltung des niedrigen Mietzinses zuerkannt werden kann.

OGH 24.2.2015, 5 O b224/14y

Ausgangssachverhalt dieser Entscheidung war, dass ein Unternehmen mit Sitz in Österreich Mieterin zweier Geschäftslokale ist. Alleinige Gesellschafterin (= Muttergesellschaft) der Mietergesellschaft ist ein in der Rechtsform einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung geführtes Unternehmen, das seinen Sitz im EU-Ausland hat. Deren alleinige Gesellschafterin (= Großmuttergesellschaft) ist eine ebenfalls im EU-Ausland ansässige Holding AG.

In der Großmuttergesellschaft fanden gesellschaftsrechtliche Veränderungen statt. Die Vermieterin begehrte, gestützt auf § 12a Abs 3 MRG die Anhebung des Mietzinses.

Übertragung von Gesellschaftsanteilen und Grunderwerbsteuer (nach der Steuerreform 2015)

Werden alle Anteile einer Gesellschaft in einer Hand vereinigt, dann fällt, wenn zum Vermögen der Gesellschaft ein Grundstück gehört, Grunderwerbsteuer (GrESt) an. In der Praxis wurden häufig Gesellschaften übertragen, um GrESt zu vermeiden. Das Grundstück musste nur einmal in eine Gesellschaft eingebracht werden. Anschließend konnten die Gesellschaftsanteile übertragen werden. Damit es nicht zu einer steuerpflichtigen Anteilsvereinigung kam, wurde ein „Zwerganteil“ gebildet, der von einer anderen Person gehalten wurde, als der Hauptanteil.

Nach dem Ministerialentwurf für das Steuerreformgesetz 2015 wird dieser Grunderwerbsteuertatbestand neu geregelt.

Künftig fällt GrESt schon an, wenn 95% aller Anteile an einer Gesellschaft in einer Hand vereinigt werden. Nun würde man sagen, dass damit das Problem nicht so groß ist, dann beträgt der „Zwerganteil“ künftig eben 6% und es kommt wieder nicht zu einer steuerpflichtigen Anteilsvereinigung. Das hat auch das Finanzministerium erkannt und daher im Entwurf vorgesehen, dass die Anteilsvereinigung in der „Hand“ des Erwerbers auch dann vorliegt, wenn die Anteile in der „Hand“ von Unternehmen im Sinn des § 2 Abs. 2 Umsatzsteuergesetz (verbundene Gesellschaften) oder in der Hand einer Unternehmensgruppe (§ 9 Körperschaftssteuergesetz) vereinigt werden. Das erschwert die oben dargestellte Praxis doch um Einiges, denn der Zwerganteil wurde bisher weitgehend in einer verbundenen Gesellschaft gehalten.

Weiters werden treuhändig gehaltene Gesellschaftsanteile dem Treugeber zugerechnet, sodass auch eine Treuhandkonstruktion die Steuerpflicht nicht verhindern kann.

Neu ist ferner die Steuerpflicht, wenn innerhalb von 5 Jahren mindestens 95% der Anteile an einer Personengesellschaft (OG, KG) auf neue Gesellschafter übergehen. Bemerkenswert hierbei ist, dass eine Vereinigung der 95% in einer Hand nicht erforderlich ist. Halten etwa 5 Personen je 20% an einer OG und ändern sich die Gesellschaftsverhältnisse im Lauf von 5 Jahren so, dass anschließend 5 andere Personen Gesellschafter sind, fällt Grunderwerbsteuer an, obwohl es nie zu einer Anteilsvereinigung in einer Hand kam. Ähnliches kann etwa bei einem Familienbetrieb passieren, der in der Rechtsform einer Personengesellschaft (z.B. einer GmbH & Co KG) betrieben wird und auf die nächste Generation übergeben wird oder auch wenn etwa Anteile im Erbweg übergehen. Hier könnte es ratsam sein, die Grundstücke aus der Personengesellschaft in eine Kapitalgesellschaft zu übertragen.

Fazit: Allen Kapital- und Personengesellschaften, zu deren Vermögen Grundstücke gehören, ist zu empfehlen, bereits jetzt professionelle Beratung im Hinblick auf die künftige Gestaltung, in welcher Form das Grundvermögen weiter gehalten werden soll, in Anspruch zu nehmen.

Grunderwerbsteuer: Entlastung bei kleinem, Belastung bei großem Wert

Johannes Huber

BERICHT. Auch bei 250.000 Euro Verkehrswert kann eine Schenkung mit 1. Jänner 2016 günstiger werden.

Das Grunderwerbsteuer-Aufkommen ist in den ersten vier Monaten des heurigen Jahres um zehn Prozent gestiegen: Wer es ohnehin vorgehabt hat, versucht Haus und Wohnung also noch heuer zu verschenken – und damit einer Belastung zuvorzukommen, die im Zuge der Steuerreform 2016 schlagend werden kann. Wobei die Betonung auf „kann“ liegt. Bei kleinen Immobilien wird es nämlich zu einer Entlastung kommen.

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Zur Auslegung von Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft nach dem WEG

Die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer ist iSd § 24 Abs 1 WEG 2002 Ausdruck der internen Willensbildung der Eigentümergemeinschaft und als Willenserklärung anzusehen.

Die im WEG 2002 zwingend vorgesehene schriftliche Verständigung der Wohnungseigentümer durch den Hausanschlag als allein Anfechtungsfristen auslösendes Moment zeigt deutlich, dass nur der schriftlich zur Kenntnis gebrachte Text des Beschlusses für die Beurteilung maßgeblich sein kann, was Gegenstand des Beschlusses der Eigentümergemeinschaft sowie der Anfechtung durch Wohnungseigentümer ist. Ein vom Wortlaut nicht gedeckter, oder sogar davon abweichender subjektiver Parteiwille der an der Beschlussfassung beteiligten Wohnungseigentümer ist hingegen irrelevant.

Daraus folgt: Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft sind ausschließlich nach ihrem Wortlaut auszulegen. Es bleibt kein Raum für die Prüfung, ob die Eigentümer (wenn auch übereinstimmend) eigentlich etwas anderes gemeint haben.

OGH 24.03.2015, 5Ob29/15y

Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer – Änderung durch das Steuerreformgesetz 2015/2016

Betriebsübertragungen

Nach der Neuregelung im Ministerialentwurf fällt keine Grunderwerbsteuer (GrESt) an bei

  • unentgeltlichen oder teilentgeltlichen Erwerben eines Grundstücks durch natürliche Personen,
  • wenn das Grundstück zum Betriebsvermögen eines erworbenen Betriebs gehört und
  • der Übergeber das 55. Lebensjahr vollendet hat oder erwerbsunfähig ist.

Die Befreiung steht nur bis zu einem Freibetrag von 900.000 Euro zu. Der Freibetrag vermindert sich aliquot, wenn es sich um einen teilentgeltlichen Erwerb handelt.

Was heißt das nun im Detail?

Der Entwurf definiert die Begriffe unentgeltlicher und teilentgeltlicher Erwerb so: Gibt es keine Gegenleistung oder beträgt die Gegenleistung höchstens 30% des Verkehrswertes des Grundstücks, so liegt ein unentgeltlicher Erwerb vor. Ab einem Wert der Gegenleistung von 30% bis zu höchstens 70% spricht der Entwurf von teilentgeltlichem Erwerb.

Beispiel: Übertragen wird ein Betrieb. Zum Betriebsvermögen gehört eine Liegenschaft. Diese hat einen Wert von 1,2 Mio Euro. Die Liegenschaft ist aber mit einer Hypothek belastet. Diese haftet mit 480.000 Euro aus. Die Schulden werden vom Erwerber übernommen und stellen daher eine Gegenleistung dar. Die Gegenleistung beträgt somit 40% des Grundstückswertes. Es liegt ein teilentgeltlicher Erwerb vor.

Da ein teilentgeltlicher Erwerb vorliegt, vermindert sich der Freibetrag von 900.000 Euro in dem Ausmaß, der dem entgeltlichen Teil entspricht, also um 40% – das sind 360.000 Euro. Als Freibetrag verbleiben daher nur noch 540.000 Euro.

Wie wird der Grundstückserwerb nun besteuert?

Der Grundstückswert von 1,2 Mio Euro ist aufzuteilen auf

  • den steuerfreien aliquoten Freibetrag von 540.000 Euro
  • den steuerpflichtigen unentgeltlichen Teilbetrag von 180.000 Euro
  • den steuerpflichtigen entgeltlichen Teilbetrag von 480.000 Euro

Der entgeltliche Teil ist mit 3,5% GrESt besteuert. Der unentgeltliche Teil wird nach dem Stufentarif des § 7 Abs 1 Z 2 GrEStG mit 0,5% besteuert.

Den Legisten der Steuerreform kann ein gesteigertes mathematisches Interesse nicht abgesprochen werden. Schade ist, dass damit das – v.a. für Parteienvertreter – bisher einfach zu handhabende System der Grunderwerbsteuer dramatisch komplexer wird. Bisher konnte die Selbstberechnung über FinanzOnline für den Parteienvertreter auf einer Bildschirmseite durchgeführt werden. Das wird künftig nicht mehr möglich sein. Zudem werden Verkehrswertgutachten eingeholt und komplizierte Berechnungen des aliquoten Freibetrages durchgeführt werden müssen.

Beim Erwerb von Teilbetrieben ist übrigens der Freibetrag noch einmal zu aliquotieren, diesmal im Verhältnis des Wertes des übertragenen Teilbetriebes zum Wert des gesamten Betriebes.

Überträgt der Erwerber den Betrieb innerhalb von 5 Jahren seinerseits weiter, dann wird übrigens die Steuer vom (aliquoten) Freibetrag nacherhoben.

Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken in der Familie

Eine weitere Ausnahme gilt für die Übertragung von Grundstücken, die zum Betriebsvermögen eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes gehören. Wird der Betrieb in der Familie (hierzu verweist der Entwurf auf die Definition in § 26a Abs 1 Z 1 Gerichtsgebührengesetz) ohne Gegenleistung übertragen, ist der Erwerb des Grundstücks bis zu einem Freibetrag von 365.000 Euro steuerfrei.

Im Übrigen ist bei der Übertragung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken in der Familie die Steuer vom Einheitswert zu bemessen.

Erwerb durch Ehegatten oder eingetragene Partner

Beim Grundstückserwerb durch Ehegatten oder eingetragene Partner zum Zweck der gleichteiligen Anschaffung einer Wohnstätte zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses ist der auf eine Wohnnutzfläche von höchstens 150 m² entfallende anteilige Grundstückswert steuerfrei (Freibetrag).

Fazit

Nicht nur die Berechnung der GrESt wird durch das Steuerreformgesetz 2015/2016 wesentlich komplexer, auch bei der Anwendung der Ausnahmebestimmungen (vor allem im Bereich der Betriebsübertragungen) wird der Beratungsaufwand deutlich zunehmen. Ich rate daher zu frühzeitiger Beiziehung fachlich versierter Berater.